Аренда в период карантина: руководство к действию

Из-за пандемии коронавируса по всей России представители ювелирной отрасли ощутили падение или отсутствие продаж. 

«Поскольку многие из наших клиентов столкнулись с проблемами при общении с арендодателями, мы проанализировали существующую по стране практику, и подготовили рекомендации - что можно предпринять, чтобы получить отсрочку по аренде, снизить размер платежа, изменить или расторгнуть договор аренды торговых или офисных площадей".

О своем опыте рассказывает начальник отдела маркетинга и дистанционных продаж Ювелирного завода «Голден Глоб» Дмитрий Вилков.

 

I. Оцените перспективы применить правила о форс-мажоре.

Форс-мажор позволяет не платить неустойку за просрочку оплаты аренды, но не от обязанности её оплаты в целом. Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности.

Режим повышенной готовности, который власти отдельных регионов ввели на своей территории из-за пандемии, уже признали форс-мажором в Москве, Московской, Брянской, Ивановской областях и ряде других субъектов. В некоторых местах форс-мажором признали не режим готовности, а именно пандемию коронавируса, например, в Архангельской области.

Однако, чтобы применить правила форс-мажоре, вам как арендатору указанных актов властей недостаточно. Надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.

Отсутствие денег из-за падения выручки арендатора по закону не признается форс-мажором. Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам, банки не прекращают осуществлять операции. Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится.

Если Вы все-же хотите проверить, получится ли с помощью форс-мажора приостановить оплату, выполните следующие три шага.

1. Проанализируйте условия договора о форс-мажоре

 Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств.

Часто договоры аренды предусматривают право на односторонний отказ, если форс-мажор длится более нескольких месяцев.

Посмотрите, есть ли в договоре условие, что вы как арендатор освобождаетесь от обязанности по оплате, если не можете использовать помещение. Если такое условие есть, сможете не платить за аренду, если будет введен законодательный запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры. Похожее ограничение ввели в Москве: приостановили работу развлекательных центров, кинотеатров и ночных клубов, хотя формулировка из нового указа мэра Москвы закрытие таких объектов не предполагает.

2. Соберите доказательства форс-мажора

Чтобы убедить контрагента предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.

Сертификат о форс-мажоре. Его выдает Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам. По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре ТПП откажет. Но если договор содержит отсылку к этому документу, получите отказ ТПП, чтобы соблюсти условия договора и зафиксировать факт обращения.

Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России вновь выдают региональные ТПП. Это заключение может существенно усилить позицию стороны в суде, но не будет для него обязательным.

Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.

3. Уведомите арендодателя о наступлении форс-мажора

Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить контрагента, смотрите в договоре.

Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от ответственности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления. Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.

В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые:

• прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы;
• устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.

Чтобы убедить арендодателя не начислять вам неустойку за просрочку оплаты в период пандемии, предоставить вам отсрочку или снизить размер платы, ссылайтесь не только на форс-мажор, но также используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК.

II. Оцените перспективы изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств

Вам не обязательно использовать нормы о форс-мажоре, чтобы не платить за аренду. К договорам аренды в ситуации ограничений из-за пандемии более применим механизм изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Чтобы его применить, должны быть соблюдены одновременно четыре условия.

1. Когда заключали договор, ни вы, ни контрагент не предвидели такого изменения обстоятельств. То есть договор заключили до введения ограничений в связи с пандемией коронавируса.

2. Вы не могли преодолеть вызванные коронавирусом ограничения после их возникновения.

3. Соотношение имущественных интересов сторон значительно нарушено. То есть возможность оплаты не заблокирована, как при форс-мажоре, но существенно затруднена.

4. Из условий договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несете Вы как арендатор.

Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении или расторжении договора. До момента изменения или расторжения договора вы как арендатор должны исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность за просрочку оплаты.

При расторжении суд распределит между сторонами расходы, которые понесли в связи с исполнением договора за период до его расторжения. То есть суд может снизить размер как арендных платежей, так и штрафных санкций за просрочку в оплате за аренду.

III. Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение к договору аренды

Используйте форс-мажор и существенное изменение обстоятельств, чтобы инициировать переговорный процесс с арендодателем. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать с арендодателем в судебные споры, чтобы расторгнуть договор или приостановить оплату. Суды на практике с крайней осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.

Поэтому рассмотрите возможность заключения с арендодателем соглашения на основе взаимных уступок. Возможные варианты:

• отмена арендных платежей на определенный срок;
• снижение арендной ставки на определенный срок;

• отсрочка арендой платы на несколько месяцев;

• переход на переменную арендную ставку, например, в проценте от выручки.

Арендаторы помещений в торговом центре или офисном здании могут объединиться для того, чтобы сформировать единую позицию в переговорах с арендодателем и ее усилить.

Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией коронавируса для вас и контрагента. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденности.

Стоит отметить, что Президент подписал закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ, который обязывает арендодателей подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты, но получат её в соответствии с Постановлением от 03.04.2020 № 439 только организации и индивидуальные предприниматели, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Остается надеяться, что в дальнейшем данный список будет расширен. Пока же предлагаю действовать выше обозначенным образом.